Immobilien
Marktausblick für das zweite Halbjahr 2026
Der Markt in Deutschland tritt auf der Stelle
Auf dem deutschen Immobilienmarkt zeichnete sich bis zum dritten Quartal 2025 eine vorsichtige Erholung ab. Insgesamt schloss das Jahr beim Transaktionsvolumen jedoch vier Prozent unter dem Wert des Vorjahrs. Gegenüber dem Krisenjahr 2023 erhöhte sich das Transaktionsvolumen damit um weniger als zehn Prozent. Ähnlich die aktuelle Situation: Zwar legte das erste Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahreswert um 12 Prozent zu, doch das zweite Quartal wird sehr viel schwächer ausfallen.
Die Gründe für das Ausbleiben eines eindeutigen Erholungstrends liegen zum einen in dem Anstieg der Zinsen, der vor allem geopolitisch durch den Irankrieg bedingten ist. Dieser zieht bei gleichbleibenden Immobilienrenditen ein weiteres Absinken der Risikoprämie nach sich. Insofern zeigte der Kapitalmarkt entgegen unserer Erwartung im Jahresausblick doch einen stärkeren Einfluss auf den Immobilienmarkt, allerdings mit negativer Tendenz.
Zum anderen führt die Sorge um eine längerfristige wirtschaftliche Schwäche Deutschlands zu einer Anpassung der Mietprognose nach unten. Die hohen Erwartungen an konjunkturelle Stimuli durch das Sondervermögen für Infrastruktur sowie an die Überwindung struktureller Defizite durch den angekündigten Herbst der Reformen sind einer Ernüchterung gewichen und sorgen für größere Zurückhaltung auf der Käuferseite.
So zeigt das Segment Mietwohnen in Deutschland laut der aktuellen Prognose von Greenstreet zwar weiterhin mit jährlich +3,5 Prozent für den Zeitraum 2026 bis 2030 die höchste Dynamik. Gegenüber der Vorjahresprognose (in der Abbildung jeweils gestrichelt dargestellt) mit jährlich noch +4,0 Prozent, wurde dieser Wert allerdings sehr deutlich um 50 Basispunkte zurückgenommen. Genauso deutlich mit ebenfalls 50 Basispunkten fiel die Rücknahme der jährlichen Prognosen für die Logistikmieten aus. Hier beträgt die jährlich erwartete Mietsteigerung nunmehr 2,1 Prozent.
Die grundsätzlich hohe Dynamik der Wohnungsmieten ist das Ergebnis von Angebot und Nachfrage: Ein anhaltend steigender Bedarf in den Metropolregionen bei gleichzeitigem Einbruch des Wohnungsneubaus, der sich oftmals finanziell nicht mehr rechnet. Die Erwartungen an das Mietwachstum werden allerdings durch sich überbietende Ideen der Politik für immer tiefgreifendere Eingriffe in das Mietrecht getrübt. So bringt aktuell die SPD die Einführung eines Mietendeckels zurück in die Debatte, also die Festschreibung der Mieten auf eine bestimmte Höhe.
Derartige Eingriffe würden den Markt weiter außer Kraft setzen. Wohnungswechsel und damit eine effiziente Verteilung von Mietwohnraum wären schwieriger, die Wohnfläche pro Bestandsmieter würde weiter steigen und somit das Problem für Wohnungssuchende noch verschärfen. Das Anlegerinteresse an der Nutzungsart Wohnen würde abnehmen und sowohl Angebot als auch Qualität von Wohnraum sinken. Die gegenwärtige Bundesregierung hat das sogenannte Mietrechtspaket 2 bereits auf den Weg gebracht und damit Mieterrechte gestärkt. Wir erwarten in der gegenwärtigen Legislaturperiode keine weiteren Maßnahmen im Mietrecht. Die Debatte zeigt aber, dass für die Zukunft erwartete Steigerungen des Mietertrags beim Wohnen deutlich erhöhten Risiken unterliegen.
Vor diesem Hintergrund bietet das Segment Logistik, deren Gewerbemieten diesen regulatorischen Risiken nicht ausgesetzt sind und damit viel mehr marktwirtschaftlichen Mechanismen unterliegen, ein stabilisierendes Gegengewicht.
Die aktuellen Erwartungen für die Mieten in den Segmenten Büro und Einzelhandel bleiben gegenüber der Vorjahresprognose stabil. Die erwartete Umkehr zu positiven Steigerungsraten soll allerdings erst ab dem Jahr 2027 beginnen und sie kommt nach vielen Jahren negativen Mietwachstums. Aus diesen Gründen bleiben wir diesen Segmenten gegenüber weiterhin sehr vorsichtig eingestellt.
Die Immobilienpreise in Deutschland folgen seit Abschluss der Preiskorrektur Anfang 2024 weitgehend dem Trend der Mieten. Die Preise stiegen mit durchschnittlich rund vier Prozent per annum im Segment Mietwohnen und zwei Prozent im Segment Logistik. Bei den Segmenten Büro und Einzelhandel sind bislang keine Preiserholungen erkennbar.
Europa ist mehrere Schritte voraus
Der Blick auf den europäischen Investmentmarkt zeigt einen viel deutlicheren Erholungspfad der Immobilien. Gegenüber 2023 ist das Transaktionsvolumen 2025 um rund 50 Prozent angestiegen. In 2027/28 werden Volumina von über 300 Milliarden Euro erwartet, womit die Krise dann vollständig überwunden wäre.
Bei den Immobilienpreisen zeigt sich für Europa ohne Deutschland zwar ein grundsätzlich ähnliches Bild für die verschiedenen Nutzungsarten. Mit durchschnittlichen Steigerungsraten seit Anfang 2024 von jährlich fünf Prozent im Segment Mietwohnen und vier Prozent im Segment Logistik fällt aber auch die preisliche Erholung viel deutlicher aus als in Deutschland.
Der europäische Markt profitierte von einem starken vierten Quartal und einem regen Interesse seitens ausländischer Investoren. Die südeuropäischen Länder Spanien, Portugal und Italien sowie Polen, Skandinavien und das Vereinigte Königreich trieben das Wachstum voran, sowohl bei den Transaktionen als auch bei den Preisen und übertrafen den Durchschnitt Kontinentaleuropas deutlich.
Revision der Jahresprognosen
Die im Jahresausblick 2026 vorgestellten Prognosen und Thesen behalten ihre Gültigkeit.
Maßnahmen
Innerhalb der Anlageklasse Immobilien sollten Investitionsgelegenheiten selektiv genutzt werden. Im Vordergrund stehen dabei Immobilien mit Mietsteigerungspotenzial sowie eine Diversifikation sowohl regional als auch über Nutzungsarten hinweg.